Guvernatorul Băncii Naţionale Mugur Isărescu a surprins piaţa vineri, prin poziţia pe care a avut-o pentru Legea dării în plată. Eu cred că această lege “nu ar strica”, a spus Isărescu, pronunţându-se şi asupra amendamentelor: legea să nu se refere retroactiv la cei care au fost dezvoltatori sau cei care au vrut să facă afaceri cu terenuri sau cu apartamente.

Tonul Băncii Naţionale faţă de decembrie, când BNR a avut o poziţie extrem de critică (directorul Direcţiei de Supraveghere, Nicolae Cinteză, a cerut DNA să vadă ce se ascunde în spatele acestei legi), s-a schimbat, cel puţin la nivelul guvernatorului.

Prin noile afirmaţii publice, Isărescu vrea să fie mediatorul dintre Parlament, parlamentari şi iniţiatorii legii (deputatul PNL Daniel Zamfir şi avocatul Gheorghe Piperea) şi băncile de cealaltă parte, într-o dispută publică ce nu avantajează sistemul bancar şi, implicit, Banca Naţională.

“Îmi dau cu părerea, cu toată decenţa, pentru că Parlamentul hotărăşte legile. Cred că dacă textul legii ar fi pus în concordanţă cu expunerea de motive, adică să îi ajute pe cei care au probleme sociale (. ..), deci dacă s-ar pune în concordanţă tot ceea ce s-a spus că se urmăreşte cu textul legii, eu cred că nu ar strica.”

Guvernatorul ştie că în Parlament există un OK pentru această lege din partea tuturor partidelor, iar băncile nu mai au nicio influenţă, iar poziţiile Comisiei Europene şi a Băncii Centrale Europene înseamnă nimic mai mult decât o declaraţie de presă.

Pentru BNR, Legea dării în plată rezolvă una dintre cele mai mari probleme de supraveghere şi sănătate a sistemului bancar:

1. aduce bancherii cu picioarele pe pământ în ceea ce priveşte businessul bancar şi prudenţialitatea acordării creditelor;
2. temperează creşterea preţurilor din real-estate, terenuri, apartamente, evitându-se astfel supraîncălzirea creditării şi supraevaluarea bunurilor, lucruri care au dus sistemul bancar românesc aproape de colaps în primii ani de criză;
3. consolidează sistemul bancar (mai puţine bănci, dar mai mari şi mai uşor de supravegheat), reducând din pretenţiile financiare ale celor care vor să-şi vândă băncile;
4. curăţă piaţa imobiliară de proiecte făcute în câmp, care nu aveau clienţi, dar aveau finanţare bancară, prin care iniţiatorii afacerii, cot la cot cu directori din bănci, îşi scoteau banii investiţi în teren plus câştigul aferent, lăsând în urmă clădiri goale ca după bombardament;
5. nu se va mai îndrepta opinia publică împotriva BNR când s-ar pune problema temperării noului avânt al creditării în lei (amintiţi-vă ce s-a întâmplat în 2008, când BNR a  majorat avansul pentru creditele de consum şi imobiliare).

În perioada de boom, deşi ştiau că piaţa imobiliară se supraîncălzeşte, iar băncile creditează achiziţia de active imobiliare la preţuri care nu au legătură cu realitatea economică din România (venituri salariale, putere de cumpărare, preţul pe metrul pătrat era de patru ori mai mare decât  salariul mediu, folosinţă economică, sustenabilitatea plăţii ratelor), cei de la BNR nu s-au grăbit să intervină în 2006 şi să înăsprească condiţiile de creditare. Ştiau că ceea ce creditează băncile era nesustenabil, dar presiunea de a se acorda şi a se lua credite era atât de mare încât cei de la BNR au lăsat preţurile “să explodeze” încă doi ani, în 2007 şi 2008. Dacă ar fi intervenit în 2006, atunci când toată lumea era euforică şi aştepta laptele şi mierea Uniunii Europene, nu ar fi avut nicio şansă de succes, ci dimpotrivă, BNR ar fi ajuns inamicul public numărul 1 pentru că s-ar fi opus ca românii să-şi cumpere apartamente şi să plece liberi în străinătate cu bani din credite, ca să vadă lumea după patru decenii de stat acasă.

Având drum liber, bancherii de la Bucureşti au dat credite imobiliare pe bandă rulantă, la preţuri ale activelor din ce în ce mai mari, ceea ce i-a îngropat pe mulţi în datorii.

Criza , care oricum ar fi venit, cel puţin în zona de real-estate, a răvăşit piaţa imobiliară şi sistemul bancar românesc, trimiţând zeci de mii de persoane fizice şi companii în insolvenţă, dacă nu chiar în faliment.

Preţul apartamentelor a căzut la jumătate faţă de perioada de boom, iar preţul terenurilor s-a prăbuşit cu 80-90%. Peste acest lucru a intervenit creşterea cursului francului elveţian şi al euro, care a dus la implozia bugetului lunar al multor familii şi companii.

Dacă în primii ani ai crizei – 2009-2010 – sistemul bancar ar fi trebuit să provizioneze toate activele imobiliare pe baza cărora s-au dat creditele imobiliare la noile preţuri (ca la americani, mark to market), toate băncile ar fi fost în colaps, iar România ar fi sărit practic în aer, confruntându-se cu o criză similară cu cea din perioada 1999-2000.

BNR a lăsat ca băncile să-şi reevalueze portofoliile imobiliare pe o perioadă mai lungă de timp, şapte ani, conform noilor preţuri, presând în acelaşi timp acţionarii băncilor să vină cu bani de acasă, sau clienţii buni să plătească prin preţul mai ridicat al creditelor costul provizioanelor (aproximativ două puncte procentuale din costul bun al unui credit reprezintă provizioanele pentru creditele neperformante).

Cum poate fi evitată o nouă situaţie de supraîncălzire a creditării şi a pieţei imobiliare care deja înmugureşte, având în vedere creşterea cu două cifre a creditării în lei pentru persoane fizice din ultimii doi ani şi a noului avânt luat de creditele imobiliare susţinute şi de Prima casă?

Prin Legea dării în plată: băncile se vor uita cu mare atenţie la activele imobiliare creditate, ceea ce va aduce preţurile în limite de sustenabilitate, conform veniturilor clienţilor şi modului de utilizare a bunului. Clienţii nu vor mai plăti cât nu face în speranţa că vor putea să-şi vândă oricând apartamentul cu preţuri în creştere dacă vor să plece din locuinţă. Dezvoltatorii imobiliari îşi vor regla businessul şi aşteptările conform noilor preţuri, iar piaţa se va cerne de la sine. Nu oricine va putea să se apuce să facă un bloc sau un ansamblu rezidenţial cu banii clienţilor în avans, fără să aibă nimic în spate în afara unei relaţii la o bancă, aşa cum s-a întâmplat în perioada de boom. Vor dispărea proiectele făcute în câmp, fără utilităţi, fără drumuri şi fără clienţi, dar prin care cei din spatele afacerii îşi scoteau banii pe creditul luat de la bancă.

De fapt, toată piaţa imobiliară se va curăţa atât ca proiecte, dezvoltatori, cât şi ca preţuri, lucru care până la urmă se va vedea în bilanţul băncilor, ce va deveni mult mai sănătos şi sustenabil. Iar asta vrea şi BNR. Că băncile îşi vor tempera entuziasmul creditării în lei şi a pieţei imobiliare din ultimii doi ani, singura parte din business care merge, asta este mai puţin treaba BNR. Oricum BNR vrea consolidarea băncilor, iar Legea dării în plată va contribui indirect la acest lucru, pentru că va mai reduce din pretenţiile financiare ale celor care vor să vândă.

De aceea vrea Isărescu Legea dării în plată. Bineînţeles, cu amendamentele de rigoare care privesc trecutul.

Cristian Hostiuc – gandul.info